Το LIBOR, που κάποτε ήταν ο πιο σημαντικός αριθμός στις χρηματοπιστωτικές αγορές, θα εξαφανιστεί από την ιστορία μετά τον Ιούνιο του 2023 και δεν θα χρησιμοποιείται πλέον για την τιμολόγηση δανείων.

Από το 2022, πολλά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων συνδέονται με έναν δείκτη - τον SOFR.

Πώς επηρεάζει το SOFR τα κυμαινόμενα επιτόκια δανείων; Γιατί θα πρέπει να χρησιμοποιείται το SOFR αντί του LIBOR;

Σε αυτό το άρθρο θα εξηγήσουμε τι ακριβώς είναι το SOFR και ποιοι είναι οι κύριοι τομείς ανησυχίας κατά τον υπολογισμό των κυμαινόμενων επιτοκίων.

 

Στεγαστικά Δάνεια με Ρυθμιζόμενο Επιτόκιο (ARM)

Δεδομένων των τρεχόντων υψηλών επιτοκίων, πολλοί άνθρωποι επιλέγουν δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο, γνωστά και ως ARM (Adjustable-Rate Mortgages - Στεγαστικά Δάνεια με Ρυθμιζόμενο Επιτόκιο).

Ο όρος «ρυθμιζόμενο» σημαίνει ότι το επιτόκιο αλλάζει κατά τη διάρκεια των ετών αποπληρωμής του δανείου: Συμφωνείται σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα χρόνια, ενώ το επιτόκιο για τα υπόλοιπα χρόνια αναπροσαρμόζεται σε τακτά χρονικά διαστήματα (συνήθως κάθε έξι μήνες ή ένα χρόνο).

Για παράδειγμα, ένα ARM 5/1 σημαίνει ότι το επιτόκιο είναι σταθερό για τα πρώτα 5 χρόνια αποπληρωμής και αλλάζει κάθε χρόνο στη συνέχεια.

Κατά τη διάρκεια της κυμαινόμενης φάσης, ωστόσο, η προσαρμογή του επιτοκίου υπόκειται επίσης σε ανώτατο όριο (caps), π.χ. το 5/1 ARM συνήθως ακολουθείται από τον τριψήφιο αριθμό 2/1/5.

·Το 2 αναφέρεται στο αρχικό όριο για την προσαρμογή των επιτοκίων (αρχικό ανώτατο όριο προσαρμογής). Εάν το αρχικό σας επιτόκιο για τα πρώτα 5 χρόνια είναι 6%, το ανώτατο όριο κατά το έκτο έτος δεν μπορεί να υπερβαίνει το 6% + 2% = 8%.

·Το 1 αναφέρεται στο ανώτατο όριο για κάθε προσαρμογή επιτοκίου εκτός από την πρώτη (ανώτατο όριο για τις επόμενες προσαρμογές), δηλαδή μέγιστο 1% για κάθε προσαρμογή επιτοκίου αρχής γενομένης από το έτος 7.

·Το 5 αναφέρεται στο ανώτατο όριο για αναπροσαρμογές επιτοκίων καθ' όλη τη διάρκεια του δανείου (ανώτατο όριο προσαρμογής εφ' όρου ζωής), δηλαδή το επιτόκιο δεν μπορεί να υπερβαίνει το 6% + 5% = 11% για 30 χρόνια.

Επειδή οι υπολογισμοί των ARM είναι περίπλοκοι, οι δανειολήπτες που δεν είναι εξοικειωμένοι με τα ARM συχνά τείνουν να πέφτουν σε δύσκολη θέση! Επομένως, είναι πολύ σημαντικό για τους δανειολήπτες να κατανοήσουν πώς να υπολογίζουν το μεταβλητό επιτόκιο.

 

Ποιοι είναι οι κύριοι τομείς ανησυχίας του SOFR κατά τον υπολογισμό του κυμαινόμενου επιτοκίου;

Για ένα ARM 5/1, το σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα 5 χρόνια ονομάζεται αρχικό επιτόκιο και το επιτόκιο που ξεκινά από το 6ο έτος είναι το πλήρως τιμαριθμοποιημένο επιτόκιο, το οποίο υπολογίζεται από τον δείκτη + περιθώριο, όπου το περιθώριο είναι σταθερό και ο δείκτης είναι γενικά ο μέσος όρος SOFR 30 ημερών.

Με περιθώριο 3% και τρέχον μέσο 30ήμερο SOFR 4,06%, το επιτόκιο κατά το 6ο έτος θα ήταν 7,06%.

Τι ακριβώς είναι αυτός ο δείκτης SOFR; Ας ξεκινήσουμε με το πώς προκύπτουν τα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο.

Στο Λονδίνο τη δεκαετία του 1960, όταν ο πληθωρισμός εκτοξευόταν στα ύψη, καμία τράπεζα δεν ήταν πρόθυμη να χορηγήσει μακροπρόθεσμα δάνεια με σταθερά επιτόκια, επειδή βρίσκονταν εν μέσω αυξανόμενου πληθωρισμού και υπήρχε σημαντικός ανοδικός κίνδυνος για τα επιτόκια.

Για να λύσουν αυτό το πρόβλημα, οι τράπεζες δημιούργησαν δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο (ARMs).

Σε κάθε ημερομηνία επαναφοράς, τα μεμονωμένα μέλη του συνδικάτου συγκεντρώνουν το αντίστοιχο κόστος δανεισμού τους ως αναφορά για το επιτόκιο επαναφοράς, προσαρμόζοντας το επιτόκιο που χρεώνεται ώστε να αντικατοπτρίζει το κόστος των κεφαλαίων.

Και η αναφορά για αυτό το επιτόκιο επαναφοράς είναι το LIBOR (London Interbank Offered Rate), για το οποίο ακούτε συχνά - ο δείκτης που έχει αναφερθεί επανειλημμένα στο παρελθόν κατά τον υπολογισμό των κυμαινόμενων επιτοκίων.

Μέχρι το 2008, κατά τη διάρκεια της χρηματοπιστωτικής κρίσης, ορισμένες τράπεζες δίσταζαν να προσφέρουν υψηλότερα επιτόκια δανεισμού για να καλύψουν τη δική τους κρίση χρηματοδότησής τους.

Αυτό αποκάλυψε τις κύριες αδυναμίες του LIBOR: Το LIBOR επικρίθηκε ευρέως επειδή δεν είχε πραγματική βάση συναλλαγών και ήταν εύκολα χειραγωγήσιμο. Έκτοτε, η ζήτηση δανεισμού μεταξύ τραπεζών έχει μειωθεί απότομα.

Σε απάντηση στον κίνδυνο εξαφάνισης του LIBOR, η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ συγκρότησε την Επιτροπή Εναλλακτικών Επιτοκίων Αναφοράς (ARRC) το 2014 για να βρει ένα νέο επιτόκιο αναφοράς που θα αντικαταστήσει το LIBOR.

Μετά από τρία χρόνια εργασίας, η ARRC επέλεξε επίσημα το Επιτόκιο Εξασφαλισμένης Ολονύκτιας Χρηματοδότησης (SOFR) ως το επιτόκιο αντικατάστασης τον Ιούνιο του 2017.

Επειδή το SOFR βασίζεται στο επιτόκιο μίας ημέρας στην αγορά repos που υποστηρίζεται από το Αμερικανικό Δημόσιο, δεν υπάρχει σχεδόν καθόλου πιστωτικός κίνδυνος και υπολογίζεται χρησιμοποιώντας την τιμή συναλλαγής, γεγονός που καθιστά δύσκολη τη χειραγώγηση. Επιπλέον, το SOFR είναι ο πιο διαπραγματεύσιμος τύπος στην αγορά χρήματος, ο οποίος μπορεί να αντικατοπτρίζει καλύτερα το επίπεδο των επιτοκίων στην αγορά χρηματοδότησης.

Επομένως, από το 2022, το SOFR θα χρησιμοποιείται ως πρότυπο για την τιμολόγηση των περισσότερων δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο.

 

Ποια είναι τα οφέλη ενός στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο;

Η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ (Federal Reserve) βρίσκεται αυτή τη στιγμή σε κύκλο αύξησης των επιτοκίων και τα 30ετή σταθερά επιτόκια στεγαστικών δανείων βρίσκονται σε υψηλά επίπεδα.

Ωστόσο, εάν ο πληθωρισμός μειωθεί σημαντικά, η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ θα εισέλθει σε κύκλο μείωσης των επιτοκίων και τα επιτόκια στεγαστικών δανείων θα επιστρέψουν σε κανονικά επίπεδα.

Εάν τα επιτόκια της αγοράς μειωθούν στο μέλλον, οι δανειολήπτες μπορούν να μειώσουν αποτελεσματικά το κόστος αποπληρωμής και να επωφεληθούν από χαμηλότερα επιτόκια χωρίς να χρειάζεται να αναχρηματοδοτήσουν, επιλέγοντας ένα δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο.

Επιπλέον, τα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο έχουν συνήθως χαμηλότερα επιτόκια κατά την περίοδο δέσμευσης από άλλα δάνεια καθορισμένης διάρκειας και σχετικά χαμηλότερες μηνιαίες πληρωμές.

Έτσι, στην τρέχουσα κατάσταση, ένα δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο θα ήταν μια καλή επιλογή.