Το LIBOR, κάποτε ο πιο σημαντικός αριθμός στις χρηματοπιστωτικές αγορές, θα εξαφανιστεί από την ιστορία μετά τον Ιούνιο του 2023 και δεν θα χρησιμοποιείται πλέον για την τιμολόγηση των δανείων.

Από το 2022, πολλά δάνεια με προσαρμόσιμο επιτόκιο των ενυπόθηκων δανειστών συνδέονται με έναν δείκτη - το SOFR.

Πώς επηρεάζει το SOFR τα κυμαινόμενα επιτόκια δανείων;Γιατί πρέπει να χρησιμοποιείται το SOFR αντί του LIBOR;

Σε αυτό το άρθρο θα εξηγήσουμε τι ακριβώς είναι το SOFR και ποιοι είναι οι κύριοι τομείς ανησυχίας κατά τον υπολογισμό των ρυθμιζόμενων επιτοκίων.

 

Στεγαστικά δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο (ARM)

Δεδομένων των σημερινών υψηλών επιτοκίων, πολλοί άνθρωποι επιλέγουν δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο, γνωστά και ως ARMs (Adjustable-Rate Mortgages).

Ο όρος «προσαρμόσιμο» σημαίνει ότι το επιτόκιο αλλάζει με τα χρόνια της αποπληρωμής του δανείου: Συμφωνείται σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα χρόνια, ενώ το επιτόκιο για τα υπόλοιπα έτη αναπροσαρμόζεται σε τακτά χρονικά διαστήματα (συνήθως κάθε έξι μήνες ή ένα χρόνο).

Για παράδειγμα, ένα 5/1 ARM σημαίνει ότι το επιτόκιο είναι σταθερό για τα πρώτα 5 χρόνια αποπληρωμής και αλλάζει κάθε χρόνο στη συνέχεια.

Κατά τη διάρκεια της κυμαινόμενης φάσης, ωστόσο, η προσαρμογή του επιτοκίου περιορίζεται επίσης (caps), π.χ. 5/1 ARM ακολουθείται συνήθως από τον τριψήφιο αριθμό 2/1/5.

·Το 2 αναφέρεται στο αρχικό ανώτατο όριο για την προσαρμογή επιτοκίου (αρχικό ανώτατο όριο προσαρμογής).Εάν το αρχικό σας επιτόκιο για τα πρώτα 5 χρόνια είναι 6%, το ανώτατο όριο για το έκτο έτος δεν μπορεί να υπερβαίνει το 6% + 2% = 8%.

·Το 1 αναφέρεται στο ανώτατο όριο για κάθε προσαρμογή επιτοκίου εκτός από το πρώτο (ανώτατο όριο για μεταγενέστερες προσαρμογές), δηλαδή το μέγιστο 1% για κάθε προσαρμογή επιτοκίου από το έτος 7.

·Το 5 αναφέρεται στο ανώτατο όριο για αναπροσαρμογές επιτοκίων καθ' όλη τη διάρκεια του δανείου (ανώτατο όριο προσαρμογής διάρκειας ζωής), δηλαδή το επιτόκιο δεν μπορεί να υπερβαίνει το 6% + 5% = 11% για 30 χρόνια.

Επειδή οι υπολογισμοί του ARM είναι περίπλοκοι, οι δανειολήπτες που δεν είναι εξοικειωμένοι με τα ARM συχνά τείνουν να πέφτουν σε μια τρύπα!Επομένως, είναι πολύ σημαντικό για τους δανειολήπτες να κατανοήσουν πώς να υπολογίζουν το μεταβλητό επιτόκιο.

 

Ποιοι είναι οι κύριοι τομείς ανησυχίας του SOFR κατά τον υπολογισμό του κυμαινόμενου επιτοκίου;

Για ένα 5/1 ARM, το σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα 5 χρόνια ονομάζεται επιτόκιο έναρξης και το επιτόκιο που ξεκινά από το 6ο έτος είναι το πλήρως αναπροσαρμοσμένο επιτόκιο, το οποίο υπολογίζεται με δείκτη + περιθώριο, όπου το περιθώριο είναι σταθερό και ο δείκτης είναι γενικά ο μέσος όρος SOFR 30 ημερών.

Με περιθώριο 3% και τρέχον μέσο όρο SOFR 30 ημερών είναι 4,06%, το επιτόκιο το 6ο έτος θα ήταν 7,06%.

Τι ακριβώς είναι αυτός ο δείκτης SOFR;Ας ξεκινήσουμε με το πώς προκύπτουν τα δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο.

Στο Λονδίνο τη δεκαετία του 1960, όταν ο πληθωρισμός εκτοξευόταν στα ύψη, καμία τράπεζα δεν ήταν διατεθειμένη να χορηγήσει μακροπρόθεσμα δάνεια με σταθερά επιτόκια, επειδή βρισκόταν στη μέση του αυξανόμενου πληθωρισμού και υπήρχε σημαντικός ανοδικός κίνδυνος για τα επιτόκια.

Για να λύσουν αυτό το πρόβλημα, οι τράπεζες δημιούργησαν δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο (ARMs).

Σε κάθε ημερομηνία επαναφοράς, τα μεμονωμένα μέλη του συνδικάτου συγκεντρώνουν το αντίστοιχο κόστος δανεισμού τους ως αναφορά για το επιτόκιο επαναφοράς, προσαρμόζοντας το επιτόκιο που χρεώνεται ώστε να αντανακλά το κόστος των κεφαλαίων.

Και η αναφορά για αυτό το επιτόκιο επαναφοράς είναι το LIBOR (London Interbank Offered Rate), για το οποίο ακούτε συχνά – ο δείκτης που έχει αναφερθεί επανειλημμένα στο παρελθόν κατά τον υπολογισμό των ρυθμιζόμενων επιτοκίων.

Μέχρι το 2008, κατά τη διάρκεια της χρηματοπιστωτικής κρίσης, ορισμένες τράπεζες ήταν απρόθυμες να αναφέρουν υψηλότερα επιτόκια δανεισμού για να καλύψουν την κρίση δικής τους χρηματοδότησης.

Αυτό αποκάλυψε τις κύριες αδυναμίες του LIBOR: Το LIBOR επικρίθηκε ευρέως επειδή δεν είχε πραγματική βάση συναλλαγών και ήταν εύκολο να χειραγωγηθεί.Έκτοτε, η ζήτηση για δανεισμό μεταξύ των τραπεζών μειώθηκε κατακόρυφα.

Ως απάντηση στον κίνδυνο εξαφάνισης του LIBOR, η Federal Reserve σχημάτισε την Επιτροπή Εναλλακτικών Επιτοκίων Αναφοράς (ARRC) το 2014 για να βρει ένα νέο επιτόκιο αναφοράς για να αντικαταστήσει το LIBOR.

Μετά από τρία χρόνια εργασίας, το ARRC επέλεξε επίσημα το Επιτόκιο Χρηματοδότησης Εξασφαλισμένης Διανυκτέρευσης (SOFR) ως ποσοστό αντικατάστασης τον Ιούνιο του 2017.

Επειδή το SOFR βασίζεται στο επιτόκιο μίας ημέρας στην αγορά επαναγορών που υποστηρίζεται από το Δημόσιο, δεν υπάρχει σχεδόν κανένας πιστωτικός κίνδυνος.και υπολογίζεται χρησιμοποιώντας την τιμή συναλλαγής, καθιστώντας δύσκολη τη χειραγώγηση.Επιπλέον, το SOFR είναι ο τύπος με τις περισσότερες συναλλαγές στην αγορά χρήματος, ο οποίος μπορεί να αντικατοπτρίζει καλύτερα το επίπεδο των επιτοκίων στην αγορά χρηματοδότησης.

Επομένως, από το 2022, το SOFR θα χρησιμοποιείται ως το πρότυπο για την τιμολόγηση των περισσότερων δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου.

 

Ποια είναι τα οφέλη ενός στεγαστικού δανείου με προσαρμοζόμενο επιτόκιο;

Η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ βρίσκεται σε έναν κύκλο αύξησης επιτοκίων και τα σταθερά επιτόκια στεγαστικών δανείων για 30 χρόνια βρίσκονται σε υψηλά επίπεδα.

Ωστόσο, εάν ο πληθωρισμός μειωθεί σημαντικά, η Federal Reserve θα εισέλθει σε κύκλο μείωσης των επιτοκίων και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων θα επανέλθουν σε κανονικά επίπεδα.

Εάν τα επιτόκια της αγοράς μειωθούν στο μέλλον, οι δανειολήπτες μπορούν να μειώσουν αποτελεσματικά το κόστος αποπληρωμής και να επωφεληθούν από τα χαμηλότερα επιτόκια χωρίς να χρειάζεται να αναχρηματοδοτήσουν επιλέγοντας ένα δάνειο με ρυθμιζόμενο επιτόκιο.

Επιπλέον, τα δάνεια με προσαρμοζόμενο επιτόκιο έχουν επίσης συνήθως χαμηλότερα επιτόκια κατά τη διάρκεια της περιόδου δέσμευσης από άλλα δάνεια καθορισμένης διάρκειας και σχετικά χαμηλότερες προκαταβολικές μηνιαίες πληρωμές.

Έτσι, στην παρούσα κατάσταση, ένα δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο θα ήταν μια καλή επιλογή.