Τα συμβατικά όρια δανείων θα αυξηθούν από 647.200 $ το 2022 σε 726.200 $ στις περισσότερες περιοχές των ΗΠΑ, μια αύξηση περίπου 12 τοις εκατό.Τα όρια σε περιοχές με υψηλότερες τιμές θα αυξηθούν επίσης, από 970.800 $ σε 1.089.300 $.*Για κατοικίες 1 μονάδας

Είναι η πρώτη φορά στην ιστορία που η ομοσπονδιακή κυβέρνηση των ΗΠΑ έχει αρχίσει να υποστηρίζει στεγαστικά δάνεια άνω του 1 εκατομμυρίου δολαρίων, κάτι που είναι πολύ σημαντικό σημάδι!Είναι επίσης σημαντικό για όλους τους αγοραστές κατοικιών.

Τι ακριβώς είναι λοιπόν το Conforming Loan Limit (CLL);

Ποιο είναι το συμβατικό όριο δανείου;

Για να κατανοήσουμε τι είναι ένα συμβατικό όριο δανείου, πρέπει πρώτα να καταλάβουμε τι είναι ένα συμβατικό δάνειο (Conforming Loan).

Τα συμμορφούμενα δάνεια είναι ο πιο κοινός τύπος δανείου στην αγορά των ΗΠΑ σήμερα και οι περισσότεροι αγοραστές κάνουν αίτηση για αυτού του τύπου δάνειο.

Αυτά τα δάνεια είναι συνήθως λιγότερο αυστηρά όσον αφορά τις απαιτήσεις των αγοραστών και αποτελούν απλώς κρατική βοήθεια για αγοραστές με χαμηλότερες τιμές αγοράς, επιτρέποντας στους αγοραστές με χαμηλότερα πιστωτικά σκορ και χαμηλότερες προκαταβολές να αγοράσουν ένα σπίτι.

Σύμφωνα με το νόμο, τα Συμμορφούμενα Δάνεια εγκρίνονται σύμφωνα με τους κανόνες των Fannie Mae και Freddie Mac.

Και οι δύο εταιρείες θα χορηγήσουν δάνεια όπως τίτλους με υποθήκη (MBS) και θα τα πουλήσουν σε επενδυτές στην ανοιχτή αγορά.

Λόγω της υψηλότερης ρευστότητας και της κρατικής υποστήριξης, το επιτόκιο των συμμορφούμενων δανείων είναι συνήθως χαμηλότερο από αυτό των μη συμμορφούμενων δανείων και η έγκριση δεν είναι τόσο αυστηρή, αλλά ταυτόχρονα το ποσό δανείου που μπορείτε να λάβετε για αυτό το είδος δανείου θα να μην είναι πολύ μεγάλο.

Επομένως, ένα συμμορφούμενο δάνειο είναι μια υποθήκη που πληροί τα κριτήρια ποσού δανείου που έχουν οριστεί από τη Fannie Mae και τον Freddie Mac και η Fannie Mae και ο Freddie Mac μπορούν να αγοράσουν υποθήκες μόνο κάτω από αυτό το όριο δανείου.

Τα όρια, καθορίζονται από την Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Χρηματοδότησης Στέγασης (FHFA).

Πώς τίθενται τα όρια για τα συμβατικά δάνεια;

Καθώς το σπίτι ανατιμάται σε αξία με την πάροδο του χρόνου, ο Νόμος για τη στέγαση και την οικονομική ανάκαμψη (HERA), που ψηφίστηκε από την κυβέρνηση των ΗΠΑ το 2008, προβλέπει ετήσιες προσαρμογές στα συμβατικά όρια δανείων και καθιερώνει μια μόνιμη φόρμουλα για τα όρια δανείων για να ληφθούν υπόψη οι αλλαγές στις μέσες τιμές κατοικίας στις Ηνωμένες Πολιτείες.

Το όριο ορίζεται από την Federal Housing Finance Agency (FHFA), η οποία εξετάζει την ποσοστιαία μεταβολή στις μέσες τιμές των κατοικιών από το προηγούμενο έτος που αναφέρθηκε από το Federal Housing Finance Board (FHFB) τον Οκτώβριο κάθε έτους για την προσαρμογή του συμβατικού ορίου δανείου. που ανακοινώνεται τον επόμενο Νοέμβριο.

Το παρακάτω γράφημα δείχνει την αλλαγή στα όρια Συμμόρφωσης Δανείου από το 1980 έως το 2023, που ισχύει για τις περισσότερες Ηνωμένες Πολιτείες.

Από τις αρχές του 2020, το όριο συμβατικών δανείων του 2023 έχει επίσης σημειώσει σημαντική ώθηση καθώς η ζήτηση για οικιστικά ακίνητα έχει αυξηθεί λόγω των χαμηλών επιτοκίων στεγαστικών δανείων και της τάσης για εργασία από το σπίτι και οι μέσες τιμές πώλησης κατοικιών στις ΗΠΑ έχουν αυξηθεί κατά σχεδόν 40%.

Ενώ η FHFA θέτει τη βάση για τα συμβατικά όρια δανείων, κάθε κομητεία έχει τα δικά της συμβατικά όρια δανείων.

Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι σε ορισμένες περιοχές όπου οι τιμές των κατοικιών είναι πάνω από τον εθνικό μέσο όρο, όπως η Νέα Υόρκη, το Σιάτλ και το Σαν Φρανσίσκο, η μέση τοπική αξία κατοικίας έχει φτάσει το 115% ή περισσότερο του συμβατικού ορίου δανείου.

Σε αυτούς τους τομείς, το FHFA επιτρέπει τον δανεισμό υψηλότερων ποσών για συμβατικά δάνεια (Super Conforming Loans), γνωστά και ως δάνεια υψηλού υπολοίπου.

Για δάνεια υψηλού υπολοίπου, η HERA απαιτεί περαιτέρω ο μέγιστος δανεισμός να μην υπερβαίνει το 150% του ορίου Συμμορφούμενου Δανείου.

Χρησιμοποιώντας τέσσερις νομικά καθορισμένες περιοχές υψηλού κόστους ως παραδείγματα της Αλάσκας, της Χαβάης, του Γκουάμ και των Παρθένων Νήσων των ΗΠΑ.Το όριο δανείου υψηλού υπολοίπου 2023 είναι 150% του ορίου συμβατικού δανείου ή 1.089.300 $.(726.200$*150%=1.089.300$)

Πώς επηρεάζει αυτό τους αγοραστές κατοικιών;

Τα υψηλότερα συμβατικά όρια δανείων σημαίνουν ότι οι αγοραστές κατοικιών μπορούν να ανταποκριθούν ευκολότερα στις συμβατικές απαιτήσεις δανείου και τα συμβατικά δάνεια που πληρούν τα όρια έχουν συνήθως χαμηλότερα APR και χαμηλότερες μηνιαίες πληρωμές για τους δανειολήπτες.

Τα δάνεια που υπερβαίνουν τα ανώτατα όρια των συμβατικών ορίων δανείων αναφέρονται γενικά ως δάνεια Jumbo, τα οποία έχουν συνήθως υψηλότερα επιτόκια από τα Conforming Loans .

Αλλά με τις έξι έντονες αυξήσεις επιτοκίων της Fed κατά τη διάρκεια του έτους, τα επιτόκια των συμβατικών δανείων έχουν γενικά εκτιναχθεί στα ύψη.Σύμφωνα με τα τελευταία στατιστικά στοιχεία της Freddie Mac, το μέσο επιτόκιο για ένα στεγαστικό δάνειο 30 ετών με σταθερό επιτόκιο είναι 6,49%, διπλάσιο από αυτό που ήταν στην αρχή του έτους!

Τώρα όμως η AAA LENDINGS προσφέρει ένα προϊόν Jumbo Loan με επιτόκιο τόσο χαμηλό όσο5,250%!